Los proyectos de desarrollo utilizan tres métricas clásicas de retorno. A continuación, explicaciones simples con ejemplos didácticos.
1) IRR (Internal Rate of Return)
- Mide el retorno anualizado considerando entradas y salidas de efectivo.
- Sensible al tiempo: anticipar retornos tiende a elevar la IRR.
Ejemplo: invertir 100 y recibir 160 en 3 años es muy diferente de recibir 160 en 5 años.
2) Equity Multiple
- Múltiplo del capital total recibido sobre el capital invertido.
- Ejemplo: invertir 100 y recibir 220 al final del ciclo → EM 2,2x.
- Complementa la IRR (un proyecto puede tener EM alto pero IRR moderada si el plazo es largo).
3) Distribuciones
- Pagos parciales a lo largo del ciclo (cuando están previstos en contrato).
- Pueden depender de hitos de obra, ventas o desempeño del flujo de caja.
- Impactan positivamente la IRR al adelantar retornos.
4) Errores comunes de interpretación
- Comparar solo cifras sin considerar el tiempo.
- Ignorar el riesgo específico del producto o ubicación.
- No contemplar impuestos y costos de transacción.
Conclusión
Usadas en conjunto, las tres métricas ayudan a comparar oportunidades y entender qué está valorado en cada proyecto.
Solicita un ejemplo del modelo estándar de MakeSpace para ver cómo se aplican estas métricas en la práctica.
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