Projetos de desenvolvimento usam três métricas clássicas de retorno. A seguir, explicações simples, com exemplos didáticos.
1) IRR (Internal Rate of Return)
- Mede o retorno anualizado considerando entradas e saídas de caixa.
- Sensível à velocidade: antecipar retornos tende a elevar a IRR.
Exemplo: investir 100 e receber 160 em 3 anos difere muito de 160 em 5 anos.
2) Equity Multiple
- Múltiplo do capital total recebido sobre o capital investido.
- Ex.: investir 100 e receber 220 ao final do ciclo → EM 2,2x.
- Complementa a IRR (um projeto pode ter EM alto, mas IRR moderada se a linha do tempo for longa).
3) Distribuições
- Pagamentos parciais ao longo do ciclo (quando previstos em contrato).
- Podem depender de marcos de obra, vendas ou performance do fluxo de caixa.
- Impactam positivamente a IRR ao antecipar retornos.
4) Erros comuns de interpretação
- Comparar apenas números “de cabeça” sem considerar o tempo.
- Ignorar o risco específico do produto/localização.
- Desconsiderar tributação e custos de transação.
Conclusão
Usadas em conjunto, as três métricas ajudam a comparar oportunidades e a entender o que está precificado em cada projeto.
Peça um exemplo de modelagem padrão da MakeSpace para ver como essas métricas se aplicam na prática.
Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui oferta ou solicitação para aquisição de valores mobiliários, cotas ou participações em projetos. Qualquer oferta poderá ser realizada apenas por documentos definitivos (ex.: Private Placement Memorandum) e de acordo com a legislação aplicável. Estimativas e projeções não garantem resultados futuros. Este material não é aconselhamento financeiro, jurídico ou tributário. Consulte assessores.
